La rentabilité est sans aucun doute l’une des critères centraux permettant d’évaluer un projet d’investissement. Qui plus est, c’est l’une des principales préoccupations des personnes désirant s’investir dans la pierre. Donc, pour procéder à l’évaluation de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il existe différentes méthodes.
Le taux de rentabilité brute pour une estimation approximative
Afin de parvenir à évaluer la rentabilité locative, la rentabilité brute est le premier indicateur à utiliser. Donc, pour obtenir la rentabilité brute, il convient de diviser les loyers perçus chaque année par le prix réel de l’achat de la maison ou de l’appartement mis en location (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + éventuels travaux). La rentabilité brute, même si le résultat est satisfaisant, n’est juste qu’un indicateur pour une estimation approximative de ce que l’investissement peut rapporter, donc plutôt loin, voire même très loin de la réalité sachant qu’elle ne tient pas en compte les différents frais liés à la gestion et la détention du bien. Donc, pour préciser encore plus le calcul, mieux vaut procéder directement au calcul de la rentabilité nette de charges et la rentabilité nette d’impôt.
Calcul de la rentabilité nette de charges pour un résultat plus précis
Le calcul de la rentabilité nette est bien évidemment la méthode de calcule la plus complète et permettant d’avoir un résultat qui se rapproche davantage de la réalité. En principe, ce mode calcul doit prendre en considération les diverses charges comme les frais d’entretien, frais de gestion, frais d’assurance, taxe foncière non récupérables, honoraires du syndic, et ainsi de suite. En général, le montant de ces charges peut même atteindre 20% à 30% du montant des loyers. La formule permettant de déterminer le taux de rendement net est donc la suivante : ((loyers perçus annuellement – charges et frais locatifs annuels) / (montant total d’acquisition) x 100.
La rentabilité nette d’impôt pour encore plus de précision
Le résultat obtenu avec ce mode calcul est donc la plus précise pour évaluer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier locatif sachant le mode de calcule prend directement en charge l’incidence de la fiscalité qui s’applique à l’immobilier en location essentiellement les prélèvements sociaux (17,20%), les réductions d’impôts selon le dispositif de défiscalisation qui s’applique (loi Pinel par exemple pour un investissement dans le neuf), les revenus fonciers. En effet, cette méthode calcul s’avère être la plus compliquée de toutes étant donné qu’elle dépend grandement de la situation fiscale du propriétaire bailleurs. Dans le temps, cette situation peut évoluer, soit en mieux, soit en pire.