Lorsque vous décidez de participer à une vente aux enchères judiciaires afin de saisir un bien meuble ou immeuble, il est conseillé de recueillir toutes les informations nécessaires concernant non seulement la vente aux enchères elle-même, mais aussi les étapes qui suivent l'adjudication éventuelle. Tout le monde ne sait pas, en effet, qu'il y a des délais et des frais à engager après la clôture de la vente aux enchères. Les points à garder à l'esprit pour ne pas commettre d'erreurs et ne pas enfreindre la réglementation en vigueur peuvent être résumés comme suit.
Délais et modalités de participation à une enchère
Afin de comprendre en détail les coûts à supporter par l'adjudicataire d'une enchère judiciaire, il est nécessaire de faire un petit préambule et de souligner la différence entre l'attribution provisoire et définitive d'un bien. Cette distinction fondamentale repose sur le fait que plusieurs acheteurs potentiels peuvent participer à la vente aux enchères d'un même bien, chacun d'entre eux étant libre d'enchérir.
En conséquence, il peut arriver que, bien qu'ils aient exprimé leur intention d'
acheter un bien immobilier particulier, ils ne soient pas les meilleurs enchérisseurs. Dans ce cas, ceux qui n'ont pas gagné le bien qui les intéresse devront présenter dans un bref délai un formulaire spécial pour demander la restitution de l'acompte, versé à l'avance en cas de victoire probable.
Ce formulaire sera remis à tous les participants à la vente aux enchères, avant même sa tenue effective, et devra être retourné rempli en cas de non gain immédiatement après la déclaration d'attribution du bien au plus offrant, par le délégué à la vente.
En plus des frais de transfert dus suite à l'achat d'un bien immobilier aux enchères, le nouveau propriétaire doit également effectuer les paiements nécessaires à la radiation de la saisie ou de l'hypothèque volontaire.
Dans le premier cas, le montant de la dépense est de 262 €. Si, en revanche, il est nécessaire de résilier l'hypothèque volontaire, le montant à payer est de 35 €, auquel il faut ajouter le droit de timbre de 59 € et les frais d'hypothèque de 35 €.
Le calcul est légèrement différent si le bien acheté aux enchères fait l'objet d'une hypothèque judiciaire. Dans ce cas, pour son annulation, il faut verser une somme correspondant à 0,50 de la somme de l'inscription hypothécaire initiale.
Décret de transfert de l'actif et de l'apport économique correspondant
En cas de participation à l'appel d'offres, la personne qui a remporté le bien devra supporter une série de dépenses pour l'achat du bien aux enchères.
Avant le paiement des sommes, seuls les soumissionnaires provisoires sont considérés comme adjudicataires, ce qui signifie que vous n'avez pas encore la propriété effective du bien.
Après la restitution des dépôts aux participants non retenus à l'enchère, l'adjudicataire est invité à signer le rapport d'adjudication. Il s'agit d'un acte public, dans lequel les informations les plus importantes sur le déroulement effectif de la vente aux enchères, c'est-à-dire le nombre de participants, le montant des offres soumises et les détails des biens vendus, sont divulguées.
La signature du procès-verbal, qui peut être recueillie ultérieurement au greffe de la Cour où la vente aux enchères a eu lieu, représente l'acte bureaucratique final de la vente aux enchères.
En ce qui concerne les paiements, il faut savoir que les 60 jours nécessaires pour payer la différence entre l'acompte versé précédemment et le prix de l'enchère commencent à partir de la date de l'enchère. Dans les 10 jours suivant l'appel d'offres, la réglementation prévoit la possibilité de présenter des offres majorées de 1/5 par rapport au prix d'adjudication. Dans ce cas, la procédure suivie consiste à appeler l'adjudicataire provisoire, les participants en première instance qui ne sont pas adjudicataires et l'adjudicataire qui a augmenté le prix d'adjudication d'un cinquième, afin d'organiser une nouvelle enchère.
TVA sur les biens immobiliers achetés aux enchères : comment faire les calculs nécessaires ?
Le délai entre le paiement de la différence entre le dépôt et le prix d'adjudication et la cession effective des biens achetés aux enchères peut aller jusqu'à 2 mois. Pour que la transaction soit reconnue, il est nécessaire de présenter le reçu correspondant certifiant le paiement.
À ce stade, vous pouvez demander l'émission de l'ordre de transfert en payant un timbre fiscal d'une valeur de 14,62 €. Par l'expression décret de transfert, on entend l'acte par lequel le juge chargé de l'exécution décrète le transfert de la propriété précédemment expropriée au nouveau propriétaire légitime.
Ce document contient également l'injonction, adressée au débiteur et à l'éventuel gardien, d'abandonner le bien vendu. En d'autres termes, le décret de transfert peut être considéré à toutes fins utiles comme un titre légal pour la transcription de la vente de la propriété.
Ce transfert de propriété implique le paiement des frais de transfert par le nouveau propriétaire. En plus du paiement des valeurs estampillées, la personne qui a remporté l'enchère est tenue de payer un montant de 149 € pour la transcription du décret de transfert. Le coût de l'enregistrement de l'ordre de transfert peut en fait varier considérablement, selon que le propriétaire est en mesure de se prévaloir ou non des avantages prévus pour la première maison.
Dans le premier cas, le montant des frais d'enregistrement est égal à 3% du prix auquel le bien a été attribué. Si, en revanche, il n'est pas possible de considérer l'achat effectué comme la première maison, le pourcentage passe à 10 %. Il en va de même pour la TVA, qui varie donc de 4 à 22 %.
Parmi les dépenses à engager suite à l'attribution d'une enchère, il convient d'inclure également celles de la copropriété, non seulement pour l'année en cours, mais aussi pour l'année précédant l'enchère. En effet, la législation prévoit que c'est le nouveau propriétaire qui doit supporter les frais de copropriété nécessaires aux interventions ordinaires et extraordinaires dans la période de temps indiquée ci-dessus.
Toutefois, cela ne signifie pas que l'adjudicataire de l'enchère peut décider de demander à l'ancien propriétaire de rembourser ces derniers frais.